Immobiliare. Dopo un boom durato quasi 10 anni il mercato della casa rallenta

Immobiliare, il mercato rallenta a +1,7% per il secondo semestre previsto un calo
di Rosaria Amato (Repubblica / Economia&Finanza, 5 luglio 2007)

Il mercato immobiliare sta per cambiare segno. A pubblicare previsioni pessimistiche sull'andamento della compravendita di case questa volta non è un'istituzione internazionale di prestigio, ma pur sempre lontana dal mercato, ma la Fiaip, la Federazione italiana degli Agenti Immobiliari Professionali, che nel Report semestrale prevede per la seconda metà del 2007 una flessione per la maggior parte delle città italiane, a eccezione di Trieste, Palermo, Torino, Perugia, Catanzaro e Campobasso. Il calo, se venisse confermato, arriverebbe dopo un boom durato 9 anni, quasi 10. Nella prima metà del 2007 la Fiaip ha rilevato una crescita risicata dell'1,7 per cento rispetto al semestre precedente, risultante da un +0,5 per cento nel mercato urbano e da un +2,8 per cento in quello turistico.

I dati limitati ai quartieri di pregio. La rilevazione della Fiaip si è concentrata quest'anno per la prima volta esclusivamente sulle zone di maggior prestigio delle venti città capoluoghi di provincia. Si tratta dei centri storici di Potenza, L'Aquila, Trieste, Firenze, Trento, Perugia, Aosta e Campobasso; il quartiere Indipendenza-Corso Mazzini a Catanzaro, Posillipo a Napoli, Galvani a Bologna, Trevi a Roma, Albaro a Genova, Duomo-Cordusio a Milano, Pietralacroce ad Ancora, Crocetta a Torino, Murat 1 a Bari, Monte Urpinu a Cagliari, Politeama a Palermo e San Marco a Venezia. Per il mercato turistico, la rilevazione è stata effettuata in 20 rinomate località di vacanza, una per ogni regione.

Il calo già rilevato dagli agenti. ''Abbiamo deciso di analizzare un campione ristretto - spiega il vicepresidente di Faiap, Osvaldo Grandin - perché ci eravamo accorti di alcuni segnali, che indicavano una flessione. Abbiamo preso in esame il massimo della categoria, gli immobili che avevano la quotazione più alta di venti città capoluogo e di venti città turistiche. Dall'indagine è emersa la previsione di una flessione per il secondo semestre di quest'anno, ed è un elemento che nella piazza lo si riscontra: tutti i colleghi mi dicono che ci sono meno contatti, meno vendite''.

Transazioni diminuite, tempi allungati. Infatti il rallentamento del mercato emerge anche dall'allungamento dei tempi delle compravendite che gli agenti segnalano già dai primi mesi del 2006. Nel primo semestre del 2007 il tempo intercorso tra l'incarico affidato all'agente immobiliare e la stipulazione della compravendita è arrivato a quasi sei mesi (5,7) e il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo è stato del 10 per cento. Gli immobili messi in vendita sono aumentati mediamente del 4,7 per cento, ma le transazioni portate a termine sono diminuite dell'8,4 per cento.

Preferiti i tagli piccoli. Altro segnale della difficoltà delle famiglie è il deciso orientamento verso tagli piccoli: la maggior parte delle abitazioni richieste, segnala infatti la Fiaip, ha una superficie inferiore ai 60 metri quadri (42 per cento), le case di medie dimensioni sono richieste dal 39 per cento, quelle di oltre 120 metri quadrati solo dal 19 per cento. Quanto alla provenienza della clientela, quattro acquirenti su cinque sono italiani, gli stranieri Ue poco più del 10 per cento e gli extracomunitari il 6,4 per cento.

Ma la bolla immobiliare non si sgonfia. Il rallentamento arriva dopo una lunghissima fase di crescita: la Fiaip ricorda che in media i prezzi di compravendita sono cresciuti del 76,6 per cento tra il 2000 e il 2007, con punte del 96 per cento per le case nuove o ristrutturate. Ma per la Fiaip non è il caso di parlare dell'esplosione della bolla immobiliare: ''Credo che siamo i primi a lanciare una previsione di questo tipo, assolutamente un ridimensionamento di alcuni prezzi di mercato - dice Grandin - ma la bolla immobiliare no, direi che se non è scoppiata nel passato non è neanche questo il momento. Pur ribadendo che la nostra previsione è un dato assolutamente reale''.

Mutui più onerosi per gli aumenti dei tassi. Probabilmente, osserva Grandin, a incidere sul rallentamento del mercato ci sono stati anche gli aumenti dei tassi d'interesse: ''A lungo si è detto che pagare il mutuo era come pagare l'affitto, ma adesso non è più vero, la rata del mutuo è più alta di almeno il 15, 20 per cento''. Nel primo semestre 2007 gli acquirenti hanno fatto ricorso al mutuo nel 75,5 per cento dei casi. I mutui sono stati stipulati per un importo mediamente pari al 75,6 per cento del prezzo dell'immobile, con una durata media di 23 anni e un tasso per lo più fisso: le famiglie non si fidano più del variabile, che ha subito continui ritocchi verso l'alto per via dei rialzi della Banca Centrale Europea.

Le previsioni degli altri osservatori immobiliari. Le previsioni della Fiaip sono, come ha spiegato Grandin, di rottura. Tuttavia non tutti gli analisti del settore sono d'accordo. ''Noi stiamo ancora formulando delle ipotesi, pubblicheremo i nostri dati la prossima settimana - spiega Daniela Percoco, direttore Nomisma Real Estate - però non ci stiamo orientando su ipotesi di questo tipo. E' chiaro che il mercato immobiliare non potrà crescere all'infinito, però a nostro avviso non è arrivato ancora il momento di un'inversione di tendenza''. Il report Eurekasa sul primo semestre 2007 si avvicina di più alle ipotesi della Fiaip: infatti si parla di ''un sentiment complessivamente di flessione nel numero di compravendita'', con uno sconto medio in aumento, ma non ancora di un calo dei prezzi, per via ''di troppi venditori arroccati su quotazioni elevate''.