Nel secondo semestre del 2005 la corsa ai prezzi delle case è rallentato e gli affitti sono calati, ma attenzione...

Il mattone si è ristretto
di Ilaria Molinari (Panorama Economy 19/9/2005)
 
Attenzione. In Italia, nel secondo semestre 2005, la corsa dei prezzi delle case ha rallentato. E anche gli affitti sono in calo. Per gli analisti, però, è solamente un atterraggio morbido.
Ma chi vuole investire adesso deve fare attenzione per non finire in trappola. Perché il settore piace sempre di più anche al fisco.

Il momento è arrivato.
Dopo anni di crescita a due cifre, di prezzi da capogiro e di sfrenato ottimismo, il mercato immobiliare italiano ha iniziato a dare segnali nuovi. Non più fiducia e prospettive rosee per il futuro, ma tanta, tanta cautela. Con calma, però: perché è vero che le attese di quanti erano convinti che il mattone avrebbe iniziato a rallentare la sua corsa stanno avendo qualche conferma, però, allo stesso tempo, crollano le basi su cui si erano posate le congetture di chi si aspettava un vero scoppio della bolla speculativa.
Il mercato degli immobili, infatti, resta sano anche se sta iniziando a vivere una fase decrescente. Lo dicono i numeri: nel primo semestre del 2005 i prezzi delle case in Italia sono aumentati in media del 4,3%, rispetto al +5,4% del 2004. Altri segnali di una frenata sono la discesa delle rendite derivanti dall'affitto, la flessione delle compravendite, l'allungamento dei tempi di acquisto e la nuova tendenza delle famiglie, che ormai comprano per abitare e non solo per investire.
A giocare un ulteriore colpo basso al comparto residenziale è intervenuto anche il governo che, con la Legge Finanziaria del 2005, ha inasprito il regime fiscale sugli immobili. Un provvedimento che aumenta la trasparenza, ma anche i costi legati all'investimento, scoraggiando così gli indecisi. Per questo, il mattone oggi si presenta come un grande tentatore: alla certezza delle sue qualità di bene rifugio affianca le debolezze di una fase discendente dove comprare non significa più ottenere rendimenti a due cifre. Così molti preferiscono rinviare di qualche anno le decisioni di investimento. E (forse) a ragione.
Gli incrementi delle quotazioni al metro quadrato nel primo semestre del 2005 sono inferiori a quelli registrati nel 2004: in media, dicono a Economy dall'ufficio studi di Nomisma, «il prezzo di una casa è salito a 2.126 euro al metro quadrato, ma le differenze tra le piazze sono notevoli: dai 1.235 euro di Palermo ai 3.600 di Venezia, passando per i 2 mila di Napoli e i 3 mila di Firenze».
Nelle prime dieci grandi città italiane la crescita delle quotazioni al metro quadrato nel periodo è andata dal +0,1% di Firenze al +2% di Milano, fino al +4,9% di Bologna e al +7,6% di Bari. Non mancano le sorprese. Secondo l'ultimo rapporto sul mercato immobiliare presentato dall'ufficio studi di Tecnocasa, in alcune zone non propriamente centrali di Milano, per esempio, i prezzi sono addirittura in ritirata: è il caso del quartiere Lorenteggio, dove la variazione, nell'ultimo semestre, è stata negativa dello 0,3%.

Le piccole città arretrano.
Ma le vere novità riguardano i centri minori. È la prima volta che accade, ma almeno in una ventina di capoluoghi del Nord Italia i prezzi sono scesi: è stato così a Vercelli, Sondrio, Udine, Gorizia e Varese. «Tutto dipende dalla nuova attività edilizia, che prolifera in queste città» spiega Mario Breglia, presidente dell'istituto indipendente di ricerche Scenari Immobiliari. «Partono nuovi quartieri e le famiglie preferiscono spostarsi in periferia, generando un abbassamento dei prezzi nel centro storico».
Al contrario, ci sono aree in piena trasformazione come Rimini, la periferia sud di Roma e Mestre. «Ovunque sia in corso una riconversione urbana, il mercato resta ancora dinamico» spiega Breglia. Nelle grandi città, invece, la domanda di case sta assumendo caratteristiche nuove: «Sono diminuite le richieste per i piccoli tagli» sostiene Guido Lodigiani, direttore dell'ufficio studi di Tecnocasa.
A livello nazionale la domanda di monolocali è stata pari al 6,74% nell'ultimo anno rispetto all'8,96% del giugno del 2004, mentre per i bilocali si è passati dal 30,94% al 29,77%. I trilocali hanno conquistato terreno: dal 37,53% del 2004 al 39,36% di quest'anno. A Milano e Roma, per esempio, sono stati venduti il 3,1% in meno di mono e bilocali: segno che il tempo degli investimenti speculativi cui si prestano le piccole metrature sta finendo, mentre è ancora presente la domanda di abitazioni dove andare a vivere.

Nel 2005 meno transazioni.
Per la fine dell'anno, il centro di ricerche Scenari Immobiliari ha calcolato un fatturato del comparto residenziale pari a 114,3 miliardi di euro, il 4% in meno rispetto al 2004. Sul totale, oltre 93 miliardi riguarderanno le compravendite residenziali, che sono aumentate in valore (erano 90 miliardi un anno fa), ma diminuite in numero: se ne stimano circa 810 mila per la fine del 2005, cioè il 6,9% in meno dei 12 mesi precedenti.
«La preoccupazione viene proprio dal mercato» dice Breglia. «Chi doveva comprare lo ha fatto in passato e quindi oggi la domanda è più povera: il prezzo d'acquisto medio di un appartamento è sui 170 mila euro, cioè il 30% in meno rispetto al 2004, mentre quasi il 15% delle compravendite è realizzato da immigrati».
Anche perché sta cambiando l'offerta. Dove la domanda è sostenuta, la qualità del prodotto è molto scarsa e scoraggia, quindi, i compratori. Ecco il motivo, dicono a Nomisma, dell'allungamento nei tempi medi di vendita: dai 3,3 mesi del 2002 ai 3,8 mesi attuali. In più, lo sconto praticato sul prezzo iniziale sfiora l'11%, contro il 10% di tre anni fa.
La minore accessibilità del mercato immobiliare italiano risulta evidente anche da altri due fattori: l'incidenza media del costo degli affitti sul reddito delle famiglie italiane e il numero di annualità di stipendio necessarie in media per comprare un appartamento di 90 metri quadrati. Il primo dei due fattori ha toccato livelli molto elevati, fino a raggiungere punte del 52,1% a Napoli, del 38,3% a Bari e del 44,4% a Roma. E servono 8,9 anni di stipendio per comprare un'abitazione di 90 metri quadrati a Napoli, 6,5 a Milano e 5,6 a Palermo.

Canone più basso.
Valori decisamente elevati, certo: ma secondo gli esperti la tanto paventata bolla immobiliare non scoppierà. «C'è più trasparenza e chi lavora nel settore è più preparato di un tempo» spiega Alberto Lunghini, presidente di Reddy's Group, società di consulenza immobiliare. Inoltre, il mercato è in grado di reggere a queste pressioni. I dati relativi alle annualità di stipendio necessarie per comprare casa, in realtà, sono tornate sui livelli del 1997 (anno in cui i costi al metro quadrato iniziarono a salire), anche se nel frattempo i prezzi sono cresciuti in media del 30%.
A cambiare, invece, è il rendimento dell'investimento. I canoni di affitto, infatti, sono rimasti per lo più stabili nel corso del 2005 e l'effetto combinato di questo fattore con la crescita dei prezzi ha prodotto una riduzione della rendita. Per fare qualche esempio, un bilocale di 65 metri quadrati a Milano rendeva il 4,5% nel giugno del 2004, mentre ora frutta il 3,7%. A Roma, lo stesso appartamento avrebbe reso il 5% un anno fa, mentre oggi si arresta al 4,3%. A Palermo, si è passati dal 5,6% del 2004 all'attuale 5,1%.
Anche per questo, il mercato delle locazioni ora è al centro di un'inversione di tendenza: secondo una ricerca realizzata da Confedilizia, chi compra per investire preferisce un'abitazione già affittata, ovviamente se l'inquilino è affidabile e regolare nei pagamenti. Come dire: meglio essere sicuri della rendita, piuttosto che rischiare di perderla per alcuni mesi.

Mutui senza freni.
A dare stabilità al mercato, inoltre, contribuiscono i dati sui mutui erogati dalle banche italiane, che continuano la loro inarrestabile crescita. Secondo la Banca d'Italia, nel 2004 ammontavano a 259,4 miliardi di euro con un incremento del 17,8% rispetto all'anno precedente. In particolare, i finanziamenti rivolti all'acquisto di abitazioni sono aumentati del 22,2%. Con due caratteristiche principali: importi e durata dei contratti in ascesa. Oramai, i mutui con scadenza superiore al 15 anni hanno superato il 63% del totale e sono per il 75% a tasso variabile mentre la somma media richiesta è di 112 mila euro.
Non a caso, anche l'offerta di nuovi prodotti segue questo trend. Solo pochi giorni fa, infatti, Banca Woolwich ha presentato in Italia il primo mutuo quarantennale a tasso variabile, utilizzabile solo per l'acquisto della prima casa e per un importo massimo di 200 mila euro.