Vendere una casa senza trappole in un libro che smonta le clausole vessatorie

Vendere una casa senza trappole
di Rosaria Amato

Dopo aver firmato una lettera d'incarico di vendita della propria casa, si desidera per qualche ragione tornare sui propri passi? Si può fare entro sette giorni, purché la firma sia stata apposta al bar...
L'agente immobiliare vuole imporvi l'esclusiva? E' una clausola vessatoria: si pretenda in cambio la rinuncia da parte del mediatore a farsi rimborsare le spese in caso di mancata riuscita dell'incarico. Vendere o acquistare una casa è un lungo percorso a ostacoli che però sarebbe bene affrontare partendo da una considerazione: la maggior parte delle clausole fatte firmare oggi dagli agenti immobiliari sono vessatorie, e quindi possono essere cancellate dai clienti o fatte annullare da un giudice in caso di controversia. Lo spiega un manuale appena pubblicato da Sperling & Kupfer, ''Cerco casa'', di Adriano Bonafede, giornalista di Affari & Finanza.

Le clausole vessatorie vengono definite e analizzate alla luce di un recente parere della Camera di Commercio, Industria e Artigianato di Roma, che ha messo a punto un Pentalogo per il consumatore.
Si comincia con la clausola di irrevocabilità dell'incarico per un certo periodo (di solito 3-4 mesi): in sostanza il venditore non può decidere, neppure di fronte a palesi irregolarità di comportamento, di revocare il mandato all'agente.
''Questa - avverte l'autore - è una tipica clausola vessatoria, se riconosce al solo professionista e non anche al consumatore la facoltà di recedere dal contratto''.
Inoltre secondo la Camera di Commercio di Roma, ''il diritto di recesso, anche quando conferito a entrambe le parti, potrebbe comportare una situazione comunque sfavorevole per il consumatore, per esempio quando per l'esercizio del diritto siano previste circostanze di differente gravità o siano stabiliti termini diversi o eccessivamente brevi''.
Il consiglio dato al venditore è semplice: ''Se il modulo dell'agente viene sottoscritto fuori dai locali dell'agenzia si viene a integrare la fattispecie dei contratti negoziati fuori dai locali commerciali, disciplinata dal D.Lgs. n.50/1992, con la conseguente applicazione del diritto di recesso garantito al consumatore''. Quindi: si firmi a casa o al bar, e si indichi con precisione nel formulario il luogo nel quale il contratto viene sottoscritto.

Per chi vende sono da considerarsi potenzialmente vessatorie anche le clausole che riguardano il rinnovo automatico del contratto ''se non interviene disdetta da parte del venditore, che deve essere inviata o addirittura ricevuta dall'agente in tempi eccessivamente anticipati rispetto alla scadenza''. Si ritiene inoltre che l'incarico non possa rinnovarsi automaticamente più di una volta.
Anche la clausola di ''esclusiva'', che impone di non rivolgersi contemporaneamente ad altri mediatori, richiesta praticamente dalla totalità degli agenti, è da considerarsi vessatoria. Qui, però, la vessatorietà può essere superata se si prova che c'è stata una trattativa individuale e quindi il venditore è riuscito a farsi dare qualcosa in cambio.
Vessatoria anche la clausola che prevede il pagamento di una provvigione in caso di vendita oltre la fine del contratto. ''Ciò comporta, secondo la Camera di Commercio - si legge nel libro - un'intollerabile restrizione della libertà contratturale nei rapporti con i terzi''. Pertanto, è opportuno ''contenere l'efficacia della clausola entro un termine ragionevolmente commisurato alla durata dell'incarico e, comunque, non superiore a un anno, termine entro cui si prescrive il diritto del mediatore alla provvigione, ai sensi dell'articolo 2950 c.c.''.
C'è poi la clausola penale: impone ai consumatori, in caso di inadempimento o di ritardo, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento (fra l'altro è spesso connessa al venir meno proprio degli obblighi di esclusiva e di irrevocabilità). Il codice civile prevede intanto una equa riduzione della clausola penale da parte del giudice se questa risulti eccessiva. Inoltre la nuova normativa europea a tutela del consumatore prevede che il cliente possa chiedere al giudice ''la dichiarazione di inefficacia per vessatorietà''.

Ancora, tra le clausole vessatorie e quindi impugnabili davanti al giudice c'è quella che impone al venditore l'accettazione della proposta, quelle che esonerano il mediatore da responsabilità, quella con cui il consumatore dichiara che determinate clausole sono state oggetto di trattativa (la clausola delle clausole... in pratica in base a questa disposizione il consumatore nell'intento dell'agente immobiliare è nell'impossibilità di sollevare qualunque eccezione, in quanto "consapevole" degli impegni che assume).
Guai infine ad accettare un foro competente diverso da quello di residenza o domicilio effettivo. E attenti alla "clausola del supero", che il libro definisce ''tra i peggiori trucchi messi in atto da alcuni agenti''. ''L'agente indica in un'apposita clausola che se è tanto bravo da andare oltre il prezzo indicato dal venditore, sulla parte eccedente egli percepirà non il 2 o 3 per cento, bensì molto di più: il 20-30 o anche il 50 per cento''. Che può fare il venditore incauto che l'ha firmata? Il consiglio è drastico: cambiare agente oppure far cancellare la clausola dal contratto. Fermo restando che c'è la possibilità d'impugnazione, perché ''alcuni tribunali considerano questa clausola illecita sulla base del principio che il mediatore è equidistante dalle parti (articolo 1754 c.c.) e non deve lucrare direttamente sull'affare ma solo accontentarsi della sua provvigione''. Viene anche citata però una sentenza della Cassazione del 1986, che arriva invece a conclusioni opposte.